Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимость, рассказал о стабилизации вторичного рынка недвижимости России в 2024 году, влиянии отмены льготной ипотеки и перспективах роста цен.
Отмена льготной ипотеки заметно сказалась на вторичном рынке: в 15 городах с населением свыше 500 тысяч человек вторичное жилье подорожало, тогда как месяцем ранее рост цен наблюдался лишь в 4-5 городах. Это показывает, что люди, лишившись возможности воспользоваться льготной ипотекой, всё чаще обращают внимание на вторичный рынок, где цены пока что остаются более привлекательными по сравнению с новостройками.
Для многих людей, особенно тех, кто планирует расширяться, ипотека на вторичку остаётся важным инструментом. Например, продав однокомнатную квартиру в хорошем районе, многие хотят приобрести двухкомнатную в том же районе. Но без ипотеки это практически невозможно, так как не все умеют копить. Кредит, в данном случае ипотека, становится необходимостью. Чтобы рынок вторички ожил, нужна адекватная процентная ставка. На мой взгляд, 12% годовых было бы достаточно для начала активного движения.
Если говорить об альтернативных сделках и сделках за наличные, то их количество сильно варьируется от города к городу.
В Москве и Санкт-Петербурге это популярный инструмент, но, например, в Краснодаре таких сделок крайне мало. Для многих людей с наличкой выбор падает на новостройки, где они вносят первоначальный взнос и берут ипотеку. Однако при хороших ставках на вторичку они могли бы позволить себе готовое жильё дешевле. С текущими ставками около 20% это, конечно, нереально.
При выборе между первичкой и вторичкой около 50% покупателей настроены на новостройки из-за более комфортных условий ипотеки и субсидированных программ. Остальные 50% выбирают исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей. В семейных обсуждениях часто можно услышать разногласия: кто-то настаивает на новостройке и ипотеке, а кто-то предпочитает вторичку без кредита.
Что касается цен, после прекращения господдержки мы видим рост цен на вторичку в крупных городах. Отмена льготной ипотеки заставляет людей искать другие варианты, и вторичный рынок становится более привлекательным. Покупка новостройки под 20% годовых невыгодна, и многие начинают компоновать свои ресурсы для приобретения вторичного жилья.
Продавцы недвижимости сейчас выжидают, следят за рынком. Некоторые поднимают цены, надеясь на покупателя, другие придерживаются обычных рыночных цен. Те, кому срочно нужно продать, не задирают цены, а есть и такие, кто сидит с высокими ценниками, надеясь на своего покупателя.
Покупатели с наличкой сейчас в выгодной позиции. Несмотря на рост цен, есть люди, которым нужно срочно продать недвижимость из-за семейных обстоятельств или других причин. Покупатели могут получить хорошие скидки, особенно в сегментах комфорт-класса и эконом-класса. В таких условиях покупатели с наличкой ведут себя грамотно, требуя скидок.
Во втором полугодии этого года я ожидаю небольшое перетекание спроса с новостроек на вторичку. Отмена льготной ипотеки и урезание программ для семей также повлияют на это. Однако значительных изменений не будет, так как застройщики и банки адаптируются к новым условиям, предлагая свои программы, чтобы удержать покупателей.
Вторичный рынок адаптируется и со временем выйдет на новый уровень. Самое важное – это доступность ипотеки. При ставке в 12% вторичный рынок может значительно оживиться, так как многие новостройки станут менее интересны. Ведь если человек сможет купить аналогичную квартиру на вторичном рынке под те же 12%, выбор будет очевиден.
