IrkutskMedia, 10 июня. Что вы представляете себе, когда слышите словосочетание "своя квартира в новостройке"? Уютное пространство для жизни? Просторную трёшку для всей семьи? Комфортный район с закрытым двором и подземной парковкой? К сожалению, многие покупатели представляют себе ипотеку на 20+ лет под двухзначные проценты и экономию на всём, для получения заветных квадратных метров. И несмотря на то, что на рынке недвижимости существует огромное количество предложений под любые запросы покупателей, цены на жильё не вселяют надежд.
На снижение спроса влияет не только цена на недвижимость, но и изменения в правилах предоставления семейной ипотеки и высокая ставка Центробанка. Льготные программы кредитования не всегда позволяют приобрести свою квартиру, ведь покупателю необходимо соблюсти ряд не всегда достижимых условий. А законодательные нововведения еще больше сужают круг тех, кто имеет право на льготу.
И несмотря на это, жилой недвижимости на рынке Иркутска становится всё больше. По официальной статистике, предоставленной Минстроем Приангарья, в 2025 году была реализована всего лишь треть от всего введенного на конец года в эксплуатацию жилья. Застройщики подтверждают, что сейчас их работа ведется в условиях растущей затоваренности, постоянно меняющихся условий, без возможности долгосрочного планирования и каких-либо гарантий успеха.
Корр. ИА IrkutskMedia пообщался с основателями группы строительных компаний "Вместе" Александром Пахомовым и Аркадием Астрахан . Застройщик существует на рынке с 2012 года и реализует свои проекты на территории Иркутска и Братска. В беседе с агентством девелоперы рассказали о том, что означает "бум строительства" и почему он не затихает в столице Приангарья, как выглядит сейчас рынок жилья в Иркутске, насколько спрос отстал от предложения и какая стратегия существования на рынке может быть самой эффективной.
— На крупных конференциях и экономических форумах часто говорят, что строительство — это локомотив экономики, как вы считаете, так ли это?
Отвечая на этот вопрос, Аркадий Астрахан рассказал, что сферу строительства действительно можно назвать одним из драйверов экономики, так как она занимает приблизительно 10-11% от всего ВВП.
— Строительному бизнесу уделяется большое внимание на федеральном уровне, на поддержку отрасли выделяется большой объём средств из бюджета. Но необходимо учитывать то, что влияние на экономику выражается не только в денежном обороте, но и в том, что в строительство вовлечено много человеческого ресурса и идёт непрерывное взаимодействие с другими отраслями экономики.
— В настоящее время ощущается, что доходы населения падают, из-за чего девелоперам становится сложнее найти покупателя, который был бы готов "затовариваться" квартирами, разными по площади и классу. Расскажите, как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости в Иркутской области и в Сибирском Федеральном округе?
— Если мы посмотрим официальную статистику, то она говорит о том, что реальные доходы населения продолжают расти. Да, это происходит не в том темпе, как года два назад, так как остановилась гонка зарплат. Однако инфляция в настоящее время существенно снизилась. На рынок, безусловно, влияют налоговые инновации и высокая ставка ЦБ, но и она упала на 6% по сравнению с пиковыми значениями. Но несмотря на высокие ставки, главным трендом отрасли является семейная ипотека, — ответил Аркадий Астрахан.
Аркадий Астрахан добавил, что если бы не льготные программы кредитования, например, семейная ипотека, то строительный рынок не смог бы существовать в современном виде.
— Из федерального бюджета выделяется очень много денег на поддержку строительной отрасли ввиду её высокой значимости. Ведь она включает в себя не только строительство жилья, но и производство и поставку стройматериалов, логистику, возведение коммерческой недвижимости и социальных объектов. В этой отрасли сосредоточено много людей, интересов и денег. Если рухнет рынок первичного жилья, то вслед за ним "схлопнется" вторичный рынок. Потому что многие люди перед приобретением жилья в новостройке продают свою старую квартиру. Кроме того, будут другие последствия, которые негативно скажутся на экономике в целом.
Рынок недвижимости в Иркутске показывает отстающую динамику от Сибирского федерального округа в целом. Это связано с тем, что в регионе долгое время был дефицит строительства. Если посмотреть на строительный рынок, например, Новосибирска или Тюмени, то там он падает, повторяя федеральную динамику.
Многоквартирный дом. Фото: Юлия Матреницкая, ИА AmurMedia.ru
— А чем вы объясняете эту разницу между Иркутском и Новосибирском?
Александр Пахомов предположил, что это было связано с тем, что в прошлые периоды в Новосибирске было более грамотное административное управление на областном уровне и в городе. А в Иркутске были некоторые сложности в налаживании связи между строительными компаниями и местными органами власти. То есть, накопленный эффект от управленческих решений в Новосибирске позволил строительному рынку развиваться.
— В Иркутске не представлено ни одного федерального девелопера. Это потому, что иркутский рынок неинтересен? Вовсе нет. Ведь в более мелких по количеству населения городах федеральные застройщики работают. У нас это связано с тем, что администрация Иркутска в своё время не смогла найти общий язык с крупными игроками рынка, — высказал мнение гендиректор.
Александр Пахомов отметил, что в связи с перенасыщением, иркутский рынок строительства сейчас не может быть интересен федеральным девелоперам. По мнению эксперта, спрос на жильё сильно отстал от предложения.
— На самом деле, то количество проектов, которые строятся в Иркутске и которые будут строиться, не нужно, так как он не является растущим городом. Да, в последнее время наблюдается небольшой прирост населения, образовавшийся в рамках погрешности за счёт миграции людей из пригорода. Но из других регионов в Иркутск почти никто не переезжает.
Если сравнивать с Новосибирском или с Омском, то там наблюдается регулярный и последовательный рост населения, и поэтому выстраивается другая модель рынка. Понятно, что если в этих городах ухудшается экономическая ситуация, то и строительство замирает, но люди туда всё равно стабильно переезжают, и им так или иначе нужно жильё. В Иркутске предложение зависит не от спроса, а от того, сколько выделено площадок под строительство, сколько запущено проектов. А спрос — он всегда одинаковый.
— К слову о перенасыщенности строительного рынка: Минстрой Иркутской области озвучил статистику по региону и заявил, что в многоэтажном строительстве было введено в эксплуатацию порядка 800 тысяч кв. метров жилья, а распродана только треть от этого объёма, что говорит о серьёзном перенасыщении рынка. Александр Владимирович, как вы считаете, чем объясняется такой разрыв? И каким вы видите выход из сложившейся ситуации?
— Я считаю, что к перенасыщению привело то, что застройщики научились пользоваться теми возможностями, которые им предлагает государство. Девелоперы приспособились к современным условиям: сейчас все понимают, что такое проектное финансирование, а также активно включаются в комплексное развитие территорий. Поэтому сейчас при наличии денег и определённых административных ресурсов стало легче заходить на новые площадки. За счёт этого жилые комплексы в городе начали расти как грибы.
— А есть ли выход из перенасыщения рынка, я не знаю. Если смотреть по результатам продаж за февраль-март этого года, то тех квартир, что уже построены, хватит на 3 года торговли. То есть, сейчас существует 9,5 тысячи квартир, а было продано за два месяца 250. Соответственно, спрос закрыт, и следующие 3 года можно больше ничего не строить вообще. А еще проблема в том, что в большинстве проектов цена на жильё не завышена, и снижать её некуда, — ответил Александр Пахомов.
Аркадий Астрахан добавил, что условные 100-130 тысяч за кв. метр — это только прогнозируемая себестоимость строительства с учетом маржинальности, текущей ставки банковского финансирования, стоимости земель и договоров технического присоединения.
— Это, может быть, и не совсем так, но если с продажи 1 кв. метра зарабатывать меньше 20 тысяч рублей, то строительством вообще бессмысленно заниматься. Поэтому федеральные девелоперы и не спешат заходить на иркутский рынок. Они рассуждают совсем другими категориями. И работать 3 года над проектом для того, чтобы получить, по их мнению, эти копейки — крупным игрокам не интересно. Поэтому здесь работают местные застройщики. И даже они рискуют потерять свои проекты, потому что их могут забрать банки, — рассказал Александр Пахомов.
— То есть, получается, что на рынке сложилась ситуация, когда застройщики не могут спрогнозировать сроки окупаемости проекта? Если раньше можно было ориентироваться на возможности федерального бюджета, на субсидирование по льготным программам ипотеки, то теперь, рассчитывать на стабильность не приходится, верно?
— Падение объема продаж в феврале и марте объясняется тем, что с 1 февраля изменился подход к разделению людей на категории, которые могут рассчитывать на семейную ипотеку. И квартальный спрос сместился на январь, потому что люди пытались успеть купить жильё на более выгодных условиях. А сейчас, летом, законодатель планирует еще одно нововведение. Предлагается разделить семьи на категории по количеству детей и изменить процентные ставки. Это приведет к тому, что жильё станет доступно еще меньшему количеству людей, — отметил Аркадий Астрахан.
— Если рынок первичного жилья в Иркутске перенасыщен, то какие действия могут предпринять застройщики, чтобы стимулировать спрос покупателей? "Подвинуть" цены на жильё на "грань себестоимости"?
— Снизить цены до уровня себестоимости проекта не дадут банки. Конечно, если стоит выбор между максимально возможным снижением цены и банкротством, то застройщик вычтет, условно, по 20 тысяч рублей с каждого 1 кв. метра и распродаст то, что у него есть, по ценам на нижней границе рынка, но только для того, чтобы просто закрыть кредит, и компания не обанкротилась. Второй вариант — не заходить в новый проект, если он, например, пятый на одной локации, и девелопер понимает, что на свои средства он его не построит, — рассказал Александр Пахомов.
— А реально ли в качестве способа погашения обязательств перед банком использовать возможность перекредитоваться?
— Такая возможность, как правило, предусмотрена договором с банком, но она очень дорогая, — ответил Аркадий Астрахан. — Когда в 2018 году законодатель принимал закон, которым вводились счета эскроу и проектное финансирование, эти нормы составляли не застройщики. Если сравнить рынки и посмотреть на прибыль всех застройщиков страны, то вы увидите, что она в два раза меньше, чем у одного крупного банка. Влияние финансовых организаций сильно превосходит рыночную силу застройщиков.
Поэтому закон писался с опорой на банки и выгоден им в первую очередь. Поэтому при подписании кредитного договора все застройщики вынуждены идти на те условия, которые им предоставляют банки.
Аркадий Астрахан также отметил, что строительный рынок в Иркутской области разогнался за счёт того, что существовала более доступная семейная ипотека и кредиты с господдержкой. А в других регионах есть арктическая и дальневосточная ипотеки, а также ипотека для новых субъектов, где кредитная ставка составляет 2%. Это позволило строительному рынку в указанных регионах чувствовать себя намного лучше.
Многоквартирные дома. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
Однако и те субъекты, где сейчас есть ипотека под 2%, все равно испытывают сложности, потому что был заложен рост цен, который произошёл из-за доступности ипотечных программ. Девелоперы стали закладывать в продуктовые матрицы более дорогостоящее жилье. Если проанализировать рынок сейчас и сравнить его с тем, что было 5 лет назад, то можно увидеть, что количество жилья бизнес-класса увеличилось в разы. А привело к этому то, что из-за увеличившейся доступности денег люди захотели выбирать более качественное жилье и стали уходить в бизнес-класс.
Застройщики увидели в этом то, что к себестоимости 1 кв. метра можно добавить 20 тысяч рублей, а на входе получить к прибыли ещё минимум 50 тысяч рублей.
— Если сравнивать Иркутскую область с Бурятией, где действует дальневосточная ипотека, и есть выгодные условия, но там роста строительных проектов не наблюдается. Почему в Улан-Удэ так долго не было жилищного бума, какой наблюдается все эти годы в Иркутске? Ваша компания рассматривает выход на строительный рынок Бурятии?
Отвечая на этот вопрос, Александр Пахомов отметил, что в ближайшие 2-3 года в Бурятии разные девелоперы планируют большое количество проектов по строительству жилых комплексов. И ГК "Вместе" не является исключением.
— Ипотека под 2% даёт людям совершенно другие возможности. По сути, это беспроцентная рассрочка, поэтому все, кто может до неё дотянуться, пользуются такой возможностью. Ведь покупка своей квартиры позволяет зафиксировать деньги в недвижимости. Потому что квартира, купленная по высокой цене, но под 2% — это выгодное приобретение, так как через 20 лет недвижимость вырастет в цене.
На Бурятию примерно 3 года назад посмотрели одновременно все, и те, у кого были ресурсы, уже начинают запускать там свои проекты. Там работают компании из Иркутска, из Красноярска, Новосибирска, а также представлен один федеральный застройщик. Длительный период между зародившимся интересом и фактическим стартом реализации проектов объясняется тем, что на подготовку нужно время, приблизительно около 2 лет, — рассказал Александр Пахомов.
Аркадий Астрахан отметил, что несмотря на то, что Бурятия — это депрессивный регион и там большой период между идеей и стартом проекта, ситуация с техническим присоединением домов к коммуникациям лучше, чем в Иркутске.
— Чем обусловлено то, что в Бурятии легче обстоят дела с техническим присоединением?
— В 2000-х годах в Сибири не было построено ни одной теплоэлектроцентрали. А жилья за это время было возведено десятки миллионов квадратных метров. И всю эту площадь необходимо топить и обеспечивать электричеством. Сейчас присоединение новых домов к отоплению и электроэнергии достигается за счёт модернизации предприятий, высвобождения мощностей, за счёт простаивающих предприятий, юридических инструментов. А также за счёт экономии, например, при переходе с ламп на светодиоды.
Но всё равно в какой-то момент мы упёрлись в пределы потребляемой энергии. И это касается не только Иркутской области, а всех регионов. И потому федеральное правительство озадачилось тем, чтобы перестать "играться" с "документальными" мощностями и ограничило ресурсоснабжающие организации в вопросах присоединения новых домов. Это привело к тому, что техническое присоединение нового объекта невозможно без создания новых мощностей либо без фактического высвобождения неиспользуемых. И на протяжении последних 3 лет все регионы решают эту проблему, — рассказал Аркадий Астрахан.
строительный кран. Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru
— Александр Владимирович, Аркадий Борисович, как вы считаете, какой покупатель будет в Бурятии?
— Предположу, что это будет в основном местное население. Когда мы говорим о "буме строительства" в Бурятии, то обозначаем его очень условно. Мы имеем в виду не "плюс 10 тысяч новых лотов к уже существующим". Просто там было, условно, 10 новостроек, а станет 15. И да, дальневосточная ипотека, имеет множество плюсов, но пользуются ей ничтожно мало людей, это "капля в море" от общего количества ипотек по всей стране, — рассказал Александр Пахомов.
Аркадий Астрахан добавил, что объёмы строительства в Бурятии несопоставимы с другими регионами из-за разной плотности населения. В качестве примера спикер привёл Новосибирскую область, где в радиусе 1 тысячи км от Новосибирска проживает 20 млн человек, тогда как в том же радиусе от Улан-Удэ живёт от силы 1 млн человек. Поэтому и получаются несопоставимые цифры как по спросу, так и по возможному привлечению финансов.
Возвращаясь к разговору о "буме строительства", Александр Пахомов привёл в пример возведение нового жилого комплекса в Братске:
— В современной истории там давно ничего не строилось. И вот пришли мы, начали возводить свои дома, и это тоже, можно сказать, "бум строительства". На самом деле, основная сложность, с которой мы сталкиваемся, это даже не количество спроса, а менталитет людей, который нужно менять. Если мы говорим, например, про Братск, то люди, которые там живут, как мне показалось, — не верят в свой город, не любят его. Зачастую местные жители мечтают оттуда уехать, воспринимают его как вахту, которую надо отработать. Люди хотят перебраться в Красноярск или в Новосибирск, или куда-то, где будет другая, счастливая жизнь когда-нибудь потом. Я же, находясь теперь там часто, увидел Братск другим, хорошим сибирским городом. Там много возможностей для досуга: развитая торговля и качественный ресторанный бизнес, активная культурная жизнь, охота, рыбалка, три горнолыжных базы, — поделился собеседник.
— Но Братск создавался не как купеческий, торговый город. Поэтому это совершенной другой дух, другая сущность, нежели Иркутск. Братск широкий, размеренный, спокойный. И люди туда не едут или хотят уехать может потому, что рабочих мест, кроме как на градообразующих заводах, не так уж и много.
— И это сильно влияет на менталитет местного населения, — согласился Александр Пахомов. — Братск — он раскинутый, размеренный, там большие проспекты. И люди правда туда не приезжают. А большинство местных жителей не хотят ничего менять, потому что воспринимают город как временное пристанище для себя. Хотя там непаханое поле для малого бизнеса.
— Мы работаем в Братске с 2018 года, приезжали туда, выбирали землю под строительство, общались с местными жителями, с администрацией, банками, бизнесменами. В 2020 году купили участок под проект. Потом из-за пандемии ковида возникли сложности, после наложились и другие обстоятельства. Но в итоге мы добились своего и начали реализацию проекта, — рассказал Аркадий Астрахан.
— Мы поверили в этот город, можно сказать, влюбились в него, а люди — нет. Во всяком случае пока — добавил Александр Пахомов. — И с 2018 года мы пытаемся это менять: вкладываем время, деньги, усилия, доносим до людей эту идею. Но это медленный процесс. И здесь важно, чтобы работал не только бизнес, но и администрация. Только вместе можно изменить отношение жителей к городу.
— Мы с вами уже обсудили, что для строительной сферы сейчас складываются не самые лёгкие условия. Видно, что вы пытаетесь где-то компенсировать недостаток жилья на первичном рынке, как, например, в Братске, или как при возведении клубного дома на Курортной в Иркутске. Расскажите, как вы определяете основную стратегию компании на данный момент?
— В многоэтажном строительстве успех или неуспех проекта определяет локация, на которой будет возводиться жилой комплекс. Мы уделяем этому большое внимание и тщательно выбираем места, где будут строиться наши объекты. Например, в городе есть территории, где долго ничего не строилось, но при этом накапливается отложенный спрос: дома устаревают, люди хотят улучшать условия, но не готовы уезжать из своего района. Горожане видят новые проекты в других местах, которые им нравятся, но менять свой привычный район они не хотят, — рассказал Аркадий Астрахан.
— В ближайшее время мы запускаем новый проект на Синюшиной горе. Уже получено заключение экспертизы, ожидаем разрешение на строительство и сразу выходим на площадку. Это будет большой современный жилой комплекс класса "комфорт+". Наша задача — дать людям, которые живут в этом районе и не хотят его покидать, новое современное жильё. Потому что этот район востребован: там есть инфраструктура, рабочие места, зоны отдыха. Мы просто хотим предложить жильё, соответствующее современным стандартам, которые значительно выше, чем те нормы, что действовали 50–60 лет назад.
Александр Пахомов добавил, что на строительном рынке выживут те, кто выбирает такую локацию с исчерпанным спросом . Когда мы начали строить клубный дом в Правобережном районе, в том месте не возводились другие объекты. А сейчас в этом районе уже работают шесть или семь застройщиков, и еще один собирается присоединиться со своим проектом в рамках комплексного развития территорий. И через год все они там будут строить жильё, которое непонятно кому будет нужно в таком количестве. Поэтому мы сознательно выбираем территории, где долго не было нового жилья, но есть устойчивый спрос.
Многоэтажки. Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru
— А где территориально будет расположен ваш новый проект в Иркутске?
— Новый проект будет расположен рядом с кольцом на Синюшиной горе. Фактически, это граница Иркутска, городская территория со всей инфраструктурой, а юридически Иркутский округ. Эти дома — первое, что будут видеть люди, заезжая в Иркутск со стороны Шелехова, — рассказал Александр Пахомов.
Аркадий Астрахан добавил, что новый ЖК будет реализован через механизм КРТ по инициативе правообладателя. Это инструмент, который позволяет изменить назначение участка под жилую застройку при выполнении определённых обязательств перед государством: выделение домов для детей-сирот, строительство социальных объектов или финансирование каких-либо городских проектов.
— В нашем случае мы передали участок под строительство детского сада — около 0,5 га — и получили возможность реализовать жилой проект. Это взаимовыгодная модель: государство получает социальную инфраструктуру, мы — возможность строить новое жильё, а жители — доступ к детскому саду рядом с домом, — рассказал Аркадий Астрахан.
Александр Пахомов добавил, что будет три очереди строительства. Проект рассчитан примерно на 1,5 тысячи квартир с этажностью до 17–19 этажей.
— Расскажите, почему при возведении проекта "Солнечный берег" и клубного дома на Курортной в Иркутске вы сделали выбор не в пользу многоэтажного строительства? С чем это было связано?
Отвечая на этот вопрос, Александр Пахомов рассказал, что всё дело было в экономике и ограниченности административного ресурса.
— Мы не смогли согласовать строительство многоэтажного дома. На самом деле, проект получился хорошим: комфортное малоэтажное жильё на набережной. С точки зрения человеколюбия там всё классно.
— У вас много проектов позиционируются как "Бизнес-лайт"? Чем это обусловлено?
— Если смотреть на рынок профессионально, проекты, которые в Иркутске называются "бизнес-класс" и проекты формата "комфорт плюс" по факту почти не отличаются. Разница часто в деталях: отделочные материалы чуть дороже, немного выше потолки, другие лифты — но это не принципиальные отличия, — ответил Аркадий Астрахан.
Александр Пахомов добавил, что, если ориентироваться на общероссийскую классификацию, в Иркутске фактически нет полноценных проектов бизнес-класса.
— Есть, конечно, в Иркутске проекты, которые относятся к бизнес-классу, но они позиционируют себя как премиум-жильё. Есть определенные требования к высоте этажа, которые мало кто соблюдает. И поэтому классификация больше работает как маркетинговый ход. К примеру, мы позиционировали свои проекты как "бизнес-лайт", и покупатели обратили внимание, заинтересовались нами. В целом, ситуация на рынке такая: под одной ценой можно встретить проекты с разным позиционированием — комфорт и бизнес-класса, при этом для покупателя, не являющегося профессиональным застройщиком, разница между ними неочевидна, — отметил Аркадий Астрахан.
Еще на рынке существует стандартное жильё, которое раньше называлось "эконом", но сейчас уже так не принято говорить. Потому что это тоже хорошие дома, но просто по принятым стандартам классификации они не дотягивают до комфорта.
— Интересно узнать, кто покупает жилье сейчас? Какой процент семейных ипотек составляет от общего количества сделок и с чем это связано?
— На семейную ипотеку приходится около 90% всех сделок о продаже жилья. Люди прибегают к рыночной ипотеке, когда им не хватает относительно небольшой суммы денег. Предельная сумма семейной ипотеки равна 6 млн рублей, а жильё, например, по нормам на семью должно быть не меньше 60 кв. метров и стоит оно 7 млн рублей. Вот эту разницу в 1 млн рублей люди берут на условиях рыночной ипотеки, — ответил Александр Пахомов.
Аркадий Астрахан отметил, что из-за высоких ставок по рыночной ипотеке покупать квартиру в инвестиционных целях сейчас бессмысленно. Однако девелопер подчеркнул, что если у покупателя есть право на семейную ипотеку, то квартиру надо брать здесь и сейчас. Это выгодное решение, потому что цены на жильё будут расти за счёт увеличения себестоимости.
— При ставке около 20% многие люди отказываются от приобретения жилья. Но если Центробанк снизит ставку, и процент по ипотеке будет равен 11-13%, то спрос на "первичку" сильно вырастет, а за ним поднимется и "вторичка". Сейчас "пружина" сжимается, потому что разница между прогнозируемой себестоимостью жилья и его рыночной ценой невысокая. Фактическую себестоимость жилья все застройщики считают в конце, и здесь учитывается рост стоимости материалов и логистики, конечное накопленное банковское финансирование. И невозможно спрогнозировать, какие затраты покроют деньги на эскроу-счетах, и сколько еще нужно будет отдать банку.
Александр Пахомов добавил, что планирование не только финансирования, но и бизнес-процессов в целом стало сложнее по сравнению с серединой 2010-х годов, когда был небольшой период стабильности. Не было резких скачков цен на стройматериалы, логистику, инженерию. А сейчас их просто не предугадаешь.
— А за счёт каких еще программ, кроме семейной ипотеки, сейчас возможна реализация готовых квартир? Может ли рассрочка от застройщика стать таким инструментом?
— В том сегменте рынка, в котором мы возводим жильё, а это жильё комфорт-класса, люди рассчитывают в основном на семейную ипотеку. Остальные виды сделок, когда человек обменивает жильё по программе трейд-ин, берет в рассрочку или за свои деньги, можно не брать в расчёт, потому что их исчезающе мало — в районе погрешности.
Беспроцентная рассрочка есть у многих застройщиков, но этот инструмент подходит только тем, у кого есть на неё деньги. Люди в таком случае комбинируют разные финансовые инструменты. Например, часть средств держат на депозитах, а платежи по рассрочке вносят по мере необходимости, сохраняя доходность по вкладам.
Период, на который застройщик может предоставить рассрочку, ограничен сроком строительства, а это 1,5–3 года, и платёж в месяц составляет от 200 тысяч рублей. У молодых семей, как правило, таких денег нет, — ответил Александр Пахомов.
Девелопер добавил, что именно поэтому жильё в рассрочку покупают те люди, у которых сейчас есть высокий определенный доход, и они его фиксируют в "бетоне", потому что деньги могут обесцениться. И такие клиенты не пользуются ипотекой.
Аркадий Астрахан привел в пример некоторых клиентов из Братска, которые приобрели квартиру по договору долевого участия в строительстве в рассрочку. У покупателя были деньги на депозитах.
Клиент платит первый взнос в размере 40% за ипотеку, затем более мелкими суммами из текущих доходов гасит часть платежей. А потом, когда нужно раз в полгода внести крупный платёж, например 20% от стоимости квартиры, покупатель частично снимает средства с депозита. Оставшиеся деньги лежат и приносят своему владельцу доход. При этом цена на квартиру зафиксирована в договоре. Такая стратегия требует финансовой дисциплины и наличия капитала, поэтому доступна не всем.
— Таких людей, кто использует настолько грамотную стратегию и обладает такими средствами, много в Иркутской области?
— Таких людей много, просто они стараются держать деньги на депозитах, потому что проценты по вкладам двухзначные, и людям это выгоднее, чем покупать жильё сейчас. В Иркутской области есть небедные люди, покупатели на жильё находятся, но не в том количестве, чтобы перекрыть все предложения на рынке, — ответил Александр Пахомов.
— Расскажите, какие финансовые инструменты сейчас девелоперы используют для реализации своих проектов?
— На самом деле, финансовая стратегия у всех одна — это проектное финансирование. Потому что компаниям строить жилые комплексы или другую недвижимость только на свои деньги сейчас бессмысленно. И даже тем, у кого средства есть, проще привлечь банковские деньги, потому что если они покрыты продажами, то это, условно, бесплатные деньги. Но так мало у кого получается сейчас. Если есть нормальный проект, расположенный в подходящей локации, с грамотным позиционированием и управлением, то можно распродать объект еще на этапе строительства. Тогда получится полное перекрытие банковских средств, процентов застройщик не платит, а просто возводит объект и всё.
— Давайте поговорим о рынке индивидуального жилищного строительства. После введения дифференцированных тарифов, стоимость частных домов несколько снизилась, но всё-таки интерес остался. Подскажите, вы наблюдаете перетоки покупателей из загородных домов в первичку?
Отвечая на этот вопрос, Аркадий Астрахан отметил, что сейчас действительно существуют предложения о продаже частных домов площадью от 300 до 600 кв. метров, которые были построены в 90-е годы.
— После введения дифференцированных тарифов на электроэнергию это жильё сильно упало в цене: с 50 млн рублей до 20. Эти дома просто стали никому не нужны. Сейчас там живут пенсионеры, которые не могут обслуживать данное жильё, — считает Астрахан.
— Надо понимать, что в Иркутске рынок ИЖС ещё далек от цивилизованного подхода к строительству. Он не дотягивает до того уровня, которого достиг рынок ИЖС в европейской части России, где в посёлках существуют социальные объекты в нужном количестве, инженерные подключения, доступная среда, — ответил Аркадий Астрахан, — в Иркутской области существуют только зачатки таких населённых пунктов. Госкорпорация "Дом.РФ" разыграла проекты в Патронах и Бурдаковке, но я думаю, что они пока не будут реализованы из-за отсутствия нужного спроса.
Александр Пахомов добавил, что хороший частный дом не может стоить 4-5 млн рублей.
— Сейчас как поступают некоторые недобросовестные подрядчики: из тонкого бруса "слепили", сделали крышу, забор и продают под семейную ипотеку. Но это неправильно. Цена на хороший дом площадью от 80 до 100 кв. метров начинается от 10 млн рублей, — отметил Пахомов.
Девелоперы считают, что людей просто обманули, когда на землях сельхозназначения начали возводить дешевые дома из бруса. Застройщики на участках площадью 5 соток возводили дома площадью 80 кв. метров и продавали их по низкой цене. Покупатели сравнивали цены на однокомнатные квартиры в городе площадью 30 кв. метров с домами, которые стоили также, но имели несравнимо большую площадь, и делали выбор в пользу частного дома.
— Только люди не учитывали то, что из этого частного дома нужно будет добираться в город полтора часа по пробкам и примерно столько же времени ехать обратно. Также покупатели не задумывались и о том, что это жильё нужно будет отапливать, что приведёт к высоким счетам за электроэнергию. И на ремонт и обслуживание такого жилья, чтобы довести его до пригодного состояния, покупателю нужно будет потратить ту же сумму сверху, за которую он купил этот дом. Потому что потребителю продали не дом, а полуфабрикат. Кроме того, на объекты индивидуального жилого строительства, которые строятся по договорам подряда, не распространяется никакая гарантия, — рассказал Аркадий Астрахан.
— В отличие от частных подрядчиков, застройщики связаны нормами федерального закона №214. Со временем и потребители стали более грамотными, и даже дошло до потребительского терроризма, в связи с чем все застройщики пришли к тому, что строить жильё качественно для того, чтобы не сталкиваться с безумными штрафными санкциями. А строить очень качественно, но при этом дёшево, нельзя. Поэтому и себестоимость проектов "выпрыгнула" вверх.
— А сколько сейчас составляет себестоимость 1 кв. метра на первичном рынке жилой недвижимости?
— Приблизительно 90-95 тысяч рублей, без учёта администрирования и расходов на маркетинг, зарплаты сотрудникам и прочие сопутствующие расходы. Если это проект бизнес-класса, то строительная себестоимость может доходить до 110 тысяч рублей, а рыночная цена будет не 160 тысяч рублей, а 200 тысяч рублей за кв. метр, — ответил Александр Пахомов.
строительные работы. Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru
— Расскажите, вы наблюдали переток из квартир в ИЖС? Сталкивались вы с такими клиентами, кто сказал бы, что он переедет в частный дом?
— Начну с того, что на 6 млн рублей, которые предоставляются по семейной ипотеке, нормальный частный дом купить невозможно. Кроме того, появился потребительский опыт проживания в этих деревянных домах, и люди туда уже больше не стремятся. Мы часто общаемся коллегами, строящими частные дома. По их словам, 5 лет назад можно было построить 50-70 домов в год и их скупали. А сейчас те же застройщики в прошлом году построили по 4-5 домов и не продали даже их, — ответил Аркадий Астрахан. — Поэтому перетока людей из квартир в частные дома как такового не наблюдается. Но, на самом деле, его нет и между первичным и вторичным рынками, потому что стало сложно продать любое жильё. Дефицит первичного жилья в Иркутске удовлетворён.
В Братске, по словам застройщиков, наблюдается другая проблема. Девелоперы были уверены, что за много лет в городе был накоплен дефицит первичного жилья, и покупатели "расхватают" новые квартиры, как горячие пирожки. Однако они столкнулись с тем, что северная столица региона была рассчитана на население 300 тысяч человек, а фактически в городе живёт 220 тысяч человек.
— Там сейчас наблюдается избыток советского жилья. Можно жить, условно, где хочется. Да, в Братске снесли двухэтажные бараки, за счёт чего количество жилой площади подсократилось, но её всё равно достаточно. И только некоторые покупатели своим умом дошли до того, что они хотят жить комфортно, потому что жизнь одна и другой у них не будет. Эти люди пришли к нам и приобрели квартиры первой очереди строительства, — рассказал Аркадий Астрахан.
— Сталкивались ли вы с потребительским терроризмом? Если не секрет, расскажите, какие "закидоны" бывают у людей?
— Знаете, в каждом доме, даже в самом идеальном, найдутся 2% людей, которые будут чем-то недовольны. С потребительским терроризмом сталкиваемся постоянно, но мы это воспринимаем философски. У нас есть юридический отдел, люди, которые без эмоций отрабатывают претензии очередных "террористов". Мы ведем себя порядочно, строим жильё высокого качества. Но те 2% людей пойдут судиться независимо от того, какое жильё им дали. Даже если подарить квартиры бесплатно 100 семьям, две из них обратятся в суд на следующий год за то, что ты им что-то не то подарил, — ответил Александр Пахомов.
Отвечая на вопрос о претензиях покупателей, девелоперы отметили, что люди могли обратиться к застройщику с жалобой и потребовать 500 тысяч рублей из-за того, что на двери нет заводской наклейки с характеристиками. Собеседники рассказали, что в настоящее время таких случаев стало меньше, но раньше они были распространены.
— Иногда доходило совсем до абсурда, и люди могли жаловаться на то, что на окнах нет маркировки. А её действительно могло не быть, потому что при установке ту часть стекла, где она была, рабочие просто отрезали. Мы в таких случаях уточняем у покупателя, что с окнами не так: они продувают или, может быть, их повело? На что в ответ получаем: "Нет маркировки, и мы не можем убедиться в том, что окна соответствуют температурному режиму нашего региона. Меняйте либо платите". Но наши юристы научились работать с такими претензиями. Речь идёт именно о потребительском терроризме. В случае нашей недоработки, мы берем на себя ответственность и устраняем недочёт, — рассказал Аркадий Астрахан.
Строительство многоквартирных домов. Фото: Евгений Овдеенко, ИА OmskMedia
— Нет ли сейчас, так называемого "терроризма" со стороны контролирующих органов, что осложняло бы, например, сдачу объектов?
— Нет, сейчас такого нет, — ответил Аркадий Астрахан. — Но мы сейчас наблюдаем другую проблему. Каждый год посещаем форум "Движение" (18+), общаемся с коллегами из разных городов: из Новосибирска, Красноярска, Казани и других. Коллеги рассказывают, что в их городах администрации проактивные. Представители властей приходят к девелоперам и спрашивают: "Чем вам помочь?". По словам коллег, мэрия может заключить соглашение с застройщиком на благоустройство сквера рядом с жилым комплексом и оказать содействие в его возведении. Или власти могут попросить застройщика профинансировать проект дороги, а администрация находит финансирование на то, чтобы реализовать указанный проект. Бывает так, что у администрации нет возможности выделить средства на проектирование новой дороги, а у застройщика она есть. Таким образом, застройщик получает хорошую дорогу к своим домам для жителей, а администрация выполнить проект, сэкономив бюджетные средства. И это для всех будет выгодно. В Иркутске пока такого нет, — рассказал Аркадий Астрахан.
— На самом деле, в Братске есть такая практика, — добавил Александр Пахомов. — Там администрация идёт на контакт. Особенно если объяснить, что реализация нового проекта может быть выгодна всем. Однажды, например, мы приехали в Байкальск, обратились к мэру города и рассказали, что хотели построить новое жильё на продажу или под аренду. Попросили выделить нам ненужный земельный участок. Мэр согласился с нами, и даже поделился контактами специалиста, который занимается выделением земель, но дальше дело не пошло, и проект канул в "болото". На этом примере получается, что даже если мы готовы инвестировать миллиард в никому, условно, не нужную землю в городе, властям это не всегда интересно.
А в Иркутске получить участок сложно и подавно, потому что здесь земля чего-то стоит. Невозможно добиться даже того, чтобы мэрия составила тепловую карту свободных земель и возможностей технического присоединения.
Аркадий Астрахан добавил также, что площадки для строительства новых объектов разыгрываются не через аукцион, а через публичные конкурсы. И побеждает тот застройщик, у кого, по словам девелопера, были "красивее документы", чья заявка набрала больше баллов.
— И Иркутск всегда был таким. Кто-то однажды сказал, что девелоперы здесь как пауки в банке — все друг с другом дружат, но по факту открытости нет, — поделился Александр Пахомов.
— А какие сейчас, на ваш взгляд, главные риск-факторы при реализации новых проектов на строительном рынке?
— Главный риск-фактор заключается в том, что завтра может случиться так, что глава государства сообщит о приостановке, например, семейной ипотеки. И всё, продажи жилой недвижимости остановятся, — ответил Аркадий Астрахан.
Аркадий Астрахан сказал, что несмотря на это, у людей есть средства, многие не рационально могут ими распоряжаться.
— Сейчас Россия проводит специальную военную операцию. Военнослужащие и их семьи получают выплаты по ранениям, по потере близких. Но модель поведения, направленная на сохранение полученных денег, на то, чтобы вложить их в будущее: в жильё или в образование детей, в акции крупных компаний, в сознании людей не сформирована до конца. Я бы предложил сделать выплаты контрактникам целевыми, чтобы их можно было потратить на новое жильё, а не растворить в бытовых вещах.
Но я смотрю на это глазами девелопера, и мой взгляд всё равно усеченный. Я понимаю, что люди хотят по своему усмотрению распоряжаться деньгами, но большинство делает это бездумно, на мой взгляд. И ведь есть же позитивный пример целевого выделения средств гражданам — материнский капитал. Постепенно люди научились тому, что эти деньги можно направить на улучшение жилищных условий. Государство не обязано платить людям за то, что они решили завести ребенка — это помощь семьям, и спасибо правительству за это. Я говорю это искренне и как гражданин, и как представитель девелоперской компании, — рассказал Астрахан.
Александр Пахомов добавил, что примерно 70% покупателей привлекают средства материнского капитала для покупки квартир, потому что мера поддержки неразрывно связана с семейной ипотекой.
— Да, это не такая большая сумма, если сравнивать её со стоимостью квартир сейчас, но, тем не менее, материнский капитал покрывает первоначальный взнос. Условно, квартира площадью 50 кв. метров стоит 7,5 млн рублей. Из них 6 млн рублей — это семейная ипотека, 900 тысяч рублей — материнский капитал, возможно, у семьи есть накопления, кто-то ради этого продаёт машину. И вот, своя квартира у семьи уже есть, — поделился Пахомов.
— Скажите, почему ваша компания все равно приступает к новым проектам, несмотря на затоваренность рынка и существующие риски, о которых вы сами сказали ранее?
— Потому что, на самом деле, эта затоваренность локализована. Возьмём в качестве примера проект на Синюшке. Мы разговаривали с риелторами, и они оценивают перспективы этого проекта как позитивные. Это будет длительное строительство, рассчитанное на 7 лет. Даже если мы будем продавать по 15-20 квартир в месяц, то за время строительства сможем реализовать все, что планируем построить, — ответил Аркадий Астрахан.
Александр Пахомов добавил, что в течение 2 лет ставка по ипотеке может вернуться в разумные пределы. Люди, которым сейчас жильё недоступно, просто ждут, когда это случится. В таком случае спрос на недвижимость снова возрастёт. И люди пойдут покупать квартиры.
— На самом деле, наш проект позитивно отразится на городе. Потому что территория, где мы планируем строить дома, сейчас является пустырём на окраине города. И наш жилой комплекс может стать визитной карточкой района. Когда горожане будут заезжать на Синюшину гору, первое, что они будут видеть — это фасады наших домов, которые нам кажутся очень красивыми, — отметил Пахомов.
— Каким вы видите будущее рынка недвижимости в Иркутской области и в Сибирском федеральном округе в целом? Поделитесь планами по развитию компании? Какие проекты, кроме уже обозначенного, ещё планируете реализовать в ближайшее время?
— По поводу того, какие проекты запланированы на ближайшее время, скажу, что это пока секрет. Можем сказать, что сейчас компания реализует семь проектов на территории Иркутска и Братска. В столице Приангарья наши проекты разместились на четырёх площадках, в Братске — на трех. Мы не единственные девелоперы в Иркутске, которые формируют земельный банк. У крупных строительных компаний есть земельные участки, которые они приобрели весьма недорого еще в 90-е годы. И сейчас эти фирмы постепенно реализуют свои проекты на данных землях.
Мы на рынок вышли достаточно поздно, в 2012 году, и мы только формируем свой земельный банк, чтобы спрогнозировать работу на ближайшие 5-10 лет. Если говорить о рынке и пытаться предугадать, куда он повернёт, строить финансовые прогнозы очень сложно, потому что период, на который мы раньше могли заглядывать вперёд, сократился с 2-3 лет до 2-3 месяцев, — рассказал Аркадий Астрахан.
Александр Пахомов добавил, что от девелопера сейчас мало что зависит. Они лишь могут выбрать правильную площадку для строительства, нанять нужных людей, правильно замотивировать их на реализацию проекта.
Строительный кран. Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru
— И это совсем не гарантирует успеха. Потому что залогом успеха будет семейная ипотека, наличие мер поддержки от государства либо возврат ставки Центробанка к адекватным значениям. А если отменят льготную ипотеку, и ситуация с процентной ставкой не выровняется, то не поможет уже ничего.
В настоящее время требования к жилью изменились. Средняя квартира площадью 50 кв. метров — это полноценная евротрёшка, в которой совмещённые кухня и зал, две спальни: детская и взрослая. И это очень комфортные условия для жизни. Это раньше в однушке могли жить три поколения одновременно, и казалось, что никто не жаловался, и всем было нормально.
Но современные нормативы по площади жилья изменились. Раньше на одного человека обязательно должно было приходиться 18 кв. метров, а сейчас — 28 кв. метров. В Иркутске рынок не уходит в крайность, когда строятся микроквартиры, как в Москве, которые сложно назвать полноценным жильём. Люди всё-таки хотят для жизни больше пространства. Поэтому жильё, которое сейчас строится в Иркутске, будет востребовано, — подытожил Аркадий Астрахан.
Ранее агентство сообщало, что рынок расположение города у берегов самой чистой в стране реки Ангара, всего в 70 км от Байкала, автоматически придает особую статусность новым жилым комплексам премиум и бизнес-класса в Иркутске. Предложения девелоперов самые разнообразные: от просторных квартир с панорамными окнами до пентхаусов с собственными террасами. Ценовая история премиального жилья ошеломляет — это десятки, а в некоторых ЖК и сотни миллионов рублей. Например, самая дорогая квартира в новостройках Иркутска сейчас стоит 213,2 млн рублей. При этом наиболее дешевые объекты премиум-класса в шаговой доступности от Ангары продаются за скромные 7-16 млн рублей. Что именно скрывают застройщики за этими ценами и где возводят такое жилье в Иркутске, читайте в материале нашего аналитика Валерии Блэк.
Также напомним, что стоимость "первички" в регионе год от года неумолимо ползет вверх. В последнее время цены на жильё стали "лаять" и очень больно "кусаться". Недвижимость пять лет назад была доступнее многим горожанам за счёт выгодных ипотечных программ. А сейчас стоимость квартир выросла, льготные программы урезаются, из-за высоких ставок по кредитам своё жильё становится почти роскошью. Но корр. ИА IrkutskMedia решил проверить, реально ли в 2026 году в Иркутске найти квартиру за "покладистый" ценник, и был приятно удивлён. Оказалось, в областной столице есть ЖК, где стоимость квартир остановилась на уровне пятилетней давности.
